Plusieurs types de prêt sont envisageables avec votre banque selon la situation :
Le prêt relais sec
Il s’agit d’une avance octroyée par la banque. Le montant du prêt couvre le montant du nouvel achat, qui est donc inférieur à la valeur du bien vendu. Vous n’avez donc pas d’emprunt complémentaire à souscrire. C’est le cas, par exemple, en cas de déménagement Paris / Province ou lorsque vos enfants sont grands et que vous optez pour un logement plus petit. L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts, voire l’assurance, jusqu’à la vente du bien initial. Plus rarement, le capital et les intérêts sont remboursés ensemble en une seule fois après la vente.
Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé
Au contraire, il est possible que le déménagement soit réalisé pour vous agrandir ou pour vous rapprocher de votre vie professionnelle dans une grande ville. Les coûts du nouveau logement sont alors supérieurs à la valeur du bien. La banque accorde un prêt relais unique qui reprend l’ancien prêt en cours de remboursement et le nouveau prêt. Notez que le surplus dégagé lors de la vente (au minimum de 30%) permet un remboursement anticipé partiel sans pénalités sur le prêt bancaire classique. Il est possible de conserver l’ancien prêt ou d’en souscrire un nouveau, ce qui sera actuellement une option plus avantageuse.
Le prêt relais rachat
Cela consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l’ensemble des mensualités. C’est notamment utile lorsque le taux d’endettement maximum est atteint par le montant élevé de la seule mensualité du prêt relais. L’allongement de la durée du prêt permet de réduire la mensualité mais cela reste une solution onéreuse.
Comment est calculé le montant d’un prêt relais ?
Le prêt relais est accordé pour une période courte, généralement une année renouvelable une fois. Vous disposez ainsi de 2 ans maximum pour vendre votre logement. Le montant du prêt relais est estimé par la banque entre 50 % et 80 %, très souvent environ 70 % de la valeur du bien mis en vente. Pour les établissements de crédit, cela permet de prendre en compte le risque de ne pas réussir à vendre le bien et à accepter une baisse du prix de vente. Le ratio est déterminé librement par les banques en fonction du dynamisme du marché immobilier dans le quartier, des qualités propres au bien. Il est donc judicieux d’avoir bien préparé son dossier de demande de crédit relais avec un courtier immobilier pour offrir les meilleures garanties et rassurer la banque.
Attention, les banques peuvent établir leur propre estimation de votre bien ! Il est donc inutile de présenter un prix exagéré, d’autant plus que les conseillers ont une bonne connaissance des prix immobiliers pratiqués.
Si vous êtes déjà en possession d’un compromis de vente signé, vous pouvez obtenir une somme supérieure, les risques de ne pas réaliser la vente sont alors assez faibles. A l’inverse, si votre appartement est en vente depuis 6 mois sans aucune visite ni offre, la banque se montrera méfiante.
La banque ôte également du montant le crédit immobilier encore en cours sur le premier bien.
Exemple
Par exemple, vous vendez un appartement familial à Nantes pour 400 000 euros sur lequel vous remboursez encore 150 000 euros. Le montant d’un prêt relais éventuel sera calculé sur la base de 70 % de 400 000 euros, soit 280 000 euros, moins 150 000 euros, soit 130 000 euros.
Bon à savoir
Le prêt relais est accordé si vous détenez le bien en propre que vous mettez en vente. Mais c’est également possible lorsque c’est une SCI le propriétaire dès lors qu’elle se porte acquéreur du nouveau logement.
