Le principal avantage est le timing ! Vous pouvez acheter sans attendre d’avoir vendu votre bien. Cela évite également de multiplier les déménagements en vous contraignant à louer un bien après la vente le temps de trouver un nouveau logement conforme à vos attentes. Les déménagements, la location, les garde-meubles constituent des frais souvent oubliés mais non négligeables.
Un second avantage est l’absence de garantie. Très souvent les banques acceptent une promesse d’affectation hypothécaire si jamais le bien n’est pas vendu dans les deux ans. Cela évite les coûts d’une hypothèque ou d’une autre garantie réelle. Un courrier du notaire confirmant le futur emploi des fonds peut suffire à rassurer la banque. En revanche, l’assurance emprunteur est exigée pour le prêt relais !
En contrepartie, le prêt relais présente des taux assez élevés. Il est réputé “ coûter cher ” bien que son coût soit à mettre en parallèle avec le coût d’une location ou avec le budget global d’un projet immobilier. D’ailleurs le prêt relais dispose d’un taux d’usure spécifique plus élevé que pour les taux immobiliers classiques. La négociation en vue du meilleur taux de prêt relais dépend de plusieurs facteurs parmi lesquels :
- existence d’un prêt immobilier classique auquel est adossé le prêt relais,
- revenus du ou des emprunteurs,
- différé de remboursement partiel ou total : un différé de remboursement partiel (vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance) permet d’obtenir un meilleur taux qu’un différé de remboursement total.
Certains points de vigilance doivent être rappelés :
- L’estimation du premier bien en vente est le gage d’une relation réussie avec la banque et de l’octroi d’un prêt relais correct.
- Le délai de deux ans peut sembler long. Toutefois, il faut tenir compte des délais de signature de la promesse de vente, des délais de rétractation, puis du délai pour signer l’acte authentique de vente. Certains acheteurs voudront faire coïncider la vente avec la rentrée scolaire ou avec la vente de leur propre logement. Il n’est pas rare d’arriver à 9 mois entre le moment où l’acheteur potentiel donne un accord de principe et la remise de la somme sur le compte bancaire.
